北上广全面围剿商住 专家建议避免误伤商办地产

来源:房讯网发布时间:2017-06-20

京各银行商用房全部暂停抵押。此外,广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。分析人士表示,这是对商住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了收紧政策的导向。刘凯建议,在严禁商改住和个人投资炒作的同时,可以适当放宽有一定经营年限的小微企业正常的购买、使用和抵押、贷款的标准。

北上广全面围剿商住 专家建议避免误伤商办地产

3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,用以监管本市的商业、办公类项目,其中,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。此外,政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织和个人,但个人购买应当符合相应条件。

4月18日,北京市住建委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施"细则"。根据通知,3月26日前未办理施工许可证的此类项目,均需要按照"公告"要求修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证。

4月19日,北京市规划国土委会同市住房城乡建设委、市发展改革委、市地税局、市工商局联合发布了《关于进一步加强产业项目管理的通知》,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售。至此,商业办公类项目以及涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目,都已经被明确要求不得擅自变更为居住用途。

值得关注的是,今日有媒体报道银行也加入了围剿行列。北京各银行商用房全部暂停抵押。此外,广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。分析人士表示,这是对商住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了收紧政策的导向。

全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯对房讯网记者表示,商办地产包括商业(商铺)、办公(写字楼)不能等同于商住房,所谓商住项目是指开发商将用地性质定为商业公建的项目,建造可用于居住的产品对外出售,并设计有独立的厨卫和水电。商业办公是经济经营活动场所,严格地说不能用于住人的,这是房屋的房产证上有明确注明的。调控的初衷是严禁商改住且出售给个人居住使用和投机炒作,因此建议在严禁商改住和个人投资炒作的同时,可以适当放宽有一定经营年限的小微企业正常的购买、使用和抵押、贷款的标准。

刘凯指出,北京应该因地制宜,加强政策的精细化管理,避免误伤小微企业合的理办公需求。长期来看,以市场化手段代替行政手段进行调控,有助于行业的持续健康发展。在尚未形成合长效的情况下,限购政策作为应急措施,在抑制个人投资购房需求方面有其积极作用,但要避免政策对小微企业合理办公需求造成误伤。

例如,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米。根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2016年12月,北京写字楼市场平均售价30187元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降6.4%;平均租金308元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降4.6%;平均空置率11.4%,与2015年同比上升5.5%。在传统商业办公分割中,小于100平方米的商办物业占50%,100-350平方米的占30%,300-500平方米的占20%,500平方米以上的只占10%。以30187元/平方米,成立三年左右的小微企业购买500平方米作为办公用途需要1500万元。在无法办理抵押和贷款的情况下,企业付款压力很大,进而影响企业的正常经营活动。

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